一般流程。签订买卖合同，买家到银行申请贷款，提供齐全资料给到银行，银行贷款审批后出同意贷款书，买卖双方到房管局办理过户，一般过户前交齐首付给卖家，房管局办理房产抵押给银行，银行放款到卖家账户，交易完成。
你提到原业主还有房贷，那么房子还抵押在银行的，在过户前房子需结清贷款，到房管局办理抵押涂销。
实际操作中，广州为例，是可以抵押涂销，房子过户，以及房产抵押给银行这三件事一起办理的，大概8个工作日完成，出来一个新的房产证，写的你的名字，还有一本他项权利证，证明房产抵押给银行。
银行拿到他项权利证就可以发放贷款了。至于需不需要中介呢。
按揭中介一般比较熟悉怎么做网签合同，像广州就一定要网签的。
中介也比较熟悉房管局过户抵押需要的资料和办理流程，以及了解银行需要什么资料申请房贷。
如果你有时间有精力跑房管局，其实也可以不需要中介的。
